Immobilientransaktionen

Als Düsseldorfer Anwaltskanzlei im Immobilienrecht unterstützen wir unsere Mandanten parteiisch etwa bei Vertrags-Checks, Vertragsverhandlungen, der Umsetzung z.B. einer Veräußerung, oder vor Gericht. Dies unterscheidet uns von der Tätigkeit eines (unparteiischen) Notars. Wir möchten Ihnen hiermit einen kurzen Überblick über das Thema geben:

1. Die Immobilie

Immobilien als Transaktionsobjekte werden oftmals unterteilt in Hausgrundstücke, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke. So listet z.B. der Immobilienmakler Homeday als Immobilienarten auf: Grundstück, Haus, Wohnung. Das ist rechtlich bzw. sprachlich missverständlich: Ein unbewegliches Gebäude wird grundsätzlich nicht als solches erworben oder verkauft, sondern zusammen mit dem Boden, in dem es steht. Das Wort „Grundstück“ bedeutet also keinesfalls nur unbebaute Flächen, und ein „Haus“ wird auch als Grundstück gehandelt und betrachtet. Der so bezeichnete „Hauskauf“ oder „Hausverkauf“ ist ein grundstücksbezogenes Geschäft.

Die meisten Transaktionen wurden im Jahre 2020 mit Wohnimmobilien gemacht. Wir beraten aber auch bundesweit zu gewerblich genutzten, Agrar- oder Forstimmobilien sowie anderen Nutzungsarten (z.B. auch Ferienimmobilien oder denkmalgeschützte Bauwerke wie Burgen).

2. Das Eigentum

Rechtlich ist zwischen Eigentum und Besitz zu unterscheiden, auch wenn bei Liegenschaften oft missverständlich von „Grundbesitz“ oder „Hausbesitzern“ statt von Grundstückseigentum gesprochen wird. Bei Transaktionen im hier relevanten Sinne geht es meistens um Veränderungen der Eigentumslage, welche im Grundbuch oder Wohnungsgrundbuch widergespiegelt wird. In Erbfällen verändert sich die Eigentümerstellung außerhalb des Grundbuchs, wozu wir Sie als eine auch im Erbrecht spezialisierte Kanzlei gerne beraten. Der bloße Besitzer ist z.B. der Mieter.

3. Der Notar

Immobilientransaktionen müssen nach §§ 311b Abs. 1 BGB, 4 Abs. 3 WEG notariell beurkundet werden. Notare sind Juristen, die ein öffentliches Amt ausüben, nicht aufseiten einer der Parteien stehen, und die einen rechtlich korrekten Transaktionsablauf herbeiführen sollen. Das Notariat wird grundsätzlich von der Käuferseite bezahlt. Nicht immer war es jedoch auch die Käuferseite, welche das Notariat ihres Vertrauens ausgewählt hat.

An unserem Kanzleisitz Düsseldorf sind Rechtsanwälte und Notariate getrennt (sog. Nur-Notariat), während dies z.B. in Duisburg oder Frankfurt am Main anders ist (sog. Anwaltsnotariat, d.h. ein Anwalt kann auch ein Amt als Notar innehaben). Rechtsanwalt Daniel Olk ist nicht als Notar tätig. Unsere Kanzlei sieht sich vielmehr als Dienstleister und Berater, der Ihnen dort hilft, wo ein Notariat dies nicht tun wird. Es ist nicht Aufgabe eines Notars, Ihre persönlichen Interessen zu vertreten, dies ist anwaltliche Aufgabe.

4. Der Vertrag

Rechtlich ist zu unterscheiden zwischen einen Verpflichtungs- und einem Verfügungsgeschäft. Das Verpflichtungsgeschäft ist in den meisten Fällen ein Kaufvertrag, also insbesondere eine Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung. Die Verfügung ist in den hier betrachteten Fällen meist die Übertragung des Eigentums (Auflassung), die erst mit der Eintragung im Grundbuch abgeschlossen ist. Typischerweise vergeht hierbei einige Zeit. Aufgrund der Vielzahl von Aspekten, die zu beachten sind, haben Immobilienkaufverträge eine gewisse Länge und sind für Nichtjuristen ohne Beratung schwer verständlich.

Teilweise bestehen rechtliche Parallelen zu Unternehmenskaufverträgen, die ebenfalls notariell beurkundet werden, teilweise eine hohe Komplexität und hohe Kaufpreise aufweisen. Als eine auch im Gesellschaftsrecht und M&A tätige Kanzlei verfügen wir über entsprechende Erfahrungen mit der Gestaltung.

Die von Notariaten kommenden Vertragsentwürfe sind durchaus unterschiedlich und mal mehr, mal weniger verkäuferfreundlich in den Einzelheiten.

5. Die anwaltliche Beratung

Wir beraten Sie bei Kaufverträgen sowohl auf Verkäuferseite als auch auf Erwerberseite. In beiden Fällen kennen wir jeweils die marktüblichen Regelungen, Verhandlungspunkte und Risiken. Für die Käuferseite kommt die entgeltliche Dienstleistung eines Rechtsanwalts zwecks Prüfung oder Begleitung der Transaktion meist zu den Notarkosten hinzu. Aufgrund der Wichtigkeit der Entscheidungen und Vorgänge, die mit dem Erwerb verbunden sind – oft verschuldet sich der Käufer hierfür, oder verwendet einen wesentlichen Teil seines Vermögens – kann die Investition in Rechtsrat oder eine Sichtung gleichwohl Sinn ergeben.

Der oder die bisherigen Eigentümer tragen im Regelfall nicht die Notarkosten. Insbesondere wenn das Notariat vom Erwerber ausgewählt und instruiert wurde, oder die notarielle Begleitung nicht zufriedenstellend erscheint, kann es sich für den Verkäufer empfehlen, einen Rechtsbeistand hinzuzuziehen, der rein auf seiner Seite ist und ihn vertraulich und parteilich berät.

Über die Beratung im direkten Zusammenhang mit einem Immobiliengeschäft hinaus kann es auch rechtliche Situationen im Vorfeld oder Nachgang geben, bei denen Notare ohnehin nicht beraten, sondern die zu den klassischen anwaltlichen Aufgaben gehören, etwa Fragen zu Vorverträgen, Nebenvereinbarungen oder Streitigkeiten, bin hin zur möglichen Rückabwicklung.

6. Das Grundbuchamt

Das Grundbuch ist ein Verzeichnis, das insbesondere die Eigentumslage an Immobilien darstellen soll. Die Grundbücher werden grundsätzlich bei den Amtsgerichten geführt. Der beurkundende Notar übermittelt im Rahmen einer Transaktion Anträge an die Justiz. Es findet eine Prüfung sowohl durch den Notar als auch durch die Grundbuchbeamten statt.

Grundbucheinträge sind schwer zu verstehen. In unserer Kanzlei unterstützen wir Sie gern dabei. Insbesondere als Eigentümer oder Bevollmächtigter des Eigentümers ist eine Einsicht des Grundbuchs möglich, aber nicht für jedermann. Kaufinteressenten sollten sich einen Grundbuchauszug geben lassen.

7. Beteiligte Banken oder Sparkassen

Banken müssten bei der Abwicklung von Immobilienkäufen nicht notwendig beteiligt sein. Die Bezahlung beim Kauf oder Tausch darf bloß nicht mittels Bargeld, Gold, Platin, Edelsteinen oder „Kryptowerten“ erfolgen (§ 16a Geldwäschegesetz). Eine Überweisung auf ein Bankkonto ist nicht vorgeschrieben.

In der Praxis ist jedoch nicht nur üblich, dass Geld überwiesen wird, sondern auch, dass der Käufer hierfür einen Kredit aufnimmt. Da die Geldgeber sich mit Grundpfandrechten im Grundbuch absichern, und oft noch ein anderer Finanzierer aus der Vergangenheit im Grundbuch steht, sind meist auch Fragen bezüglich dieser dinglichen Rechte zu klären. Der Vertrag mit dem Kreditinstitut ist ein vom Immobilienkauf separates Thema.

8. Etwaige Makler

Der Makler hat ein (Provisions-)Interesse, das Geschäft wirksam zustande zu bringen, und hat daher ein anderes Interesse als Verkäufer oder Käufer. Er spielt eine andere Rolle im Transaktionsverlauf als die beteiligten Juristen (Kanzleien und Notariat) und ist kein Rechtsberater, sondern eher praktischer Marktexperte. Im Maklerrecht kommen ebenfalls Themen hinzu, die dem Immobilienverkauf faktisch weitere Komplexität geben können und separat davon zu betrachten sind. Der Makler ist nicht Partei des Grundstückskaufvertrages, auch wenn in den notariellen Entwürfen oft sog. Maklerklauseln bestätigen, dass ein Makler tätig war, um dessen Provision abzusichern.

9. Die Identifikation zu Mandatsbeginn

Die Planung oder Durchführung des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien zählt zu den Geschäften, bei welchen der Gesetzgeber auch Rechtsanwälte dazu verpflichtet, stets den Mandanten zu identifizieren. Dies ist im Geldwäschegesetz (§ 2 GwG) geregelt, und gilt auch, wenn der Mandant einer Geldwäsche völlig unverdächtig ist. Wir bitten daher um Verständnis, dass wir uns vorschriftsgemäß bei jedem Mandat im direkten Bereich von Immobilientransaktionen einen Scan Ihres Ausweisdokuments vorlegen lassen. Auch beim Notar werden Sie um ein Ausweisdokument gebeten, wenn der Notar Sie nicht bereits kennt.

„Wie können wir Ihnen mit Rechtsberatung helfen?
Nehmen Sie mit uns Kontakt auf!“

Daniel Olk, Rechtsanwalt

Mandatsanfrage stellen